碧桂園

以下節錄16-Apr-07東尼日誌

大家都很想知道碧桂園(2007)前景如何。首次公開發售不用擔心沒有人認購，李兆基及其基礎投資者已取去已發行股份的25%。發行予其他投資者及機構股份數目為21億6000萬股，超額認購90倍，而一般公眾人士，僅獲發2億4000萬股股份，超額認購256倍。由這看來，此股必定會有很大的溢價，但這又是否值得投資呢？

碧桂園每股5.38元，市值近800億元，與恆基地產(12)之市值860億元相若。雖然恆基地產於國際金融中心佔有權益，但其主力集中發展住宅物業，碧桂園亦如是，不過前者在香港，後者在中國大陸。但我們不可以單看物業發展商的市盈率，市盈率不是特別可靠，因為溢利不會持續下跌，但在繁榮的一年就會大好，在疲弱的一年會一蹶不振。我認為資產估值才真正反映出價值，以資產淨值來看，恆基地產的資產較市價仍有一點折讓，而碧桂園目前仍未有正式的資產負債表，它的股價應該大大高於其賬面值，上升後溢價情況會更為嚴重。

碧桂園是隨天氣驟變而陰晴不定的公司，樓市當旺時就表現出色，但天氣轉壞，狂風暴雨時，就不應再留在投資組合中。利潤很大部份來自收購農地，然後轉為住宅用地，建造高毛利率的物業。很多其他投資者都可以模仿這個營運模式投身這個行業，因此碧桂園不會有能力控制整個市場。一些資金充裕的香港地產發展商亦同樣可參與此行業，賺取豐厚的利潤，但競爭加劇將會拉低利潤。碧桂園有廣告效應，但其他香港的發展商亦然。很多發展物業的目標客戶都是香港買家，作為退休之所或渡假屋，中國本土市場客戶不多，因內地人習慣住在鄉郊式的平房。業務只針對香港市場，發展實在有限，但將來亦必定有所增長。

把一間規模小、資金少的公司轉為一間大公司，而不影響毛利率，需要很大努力。這確實可以做到，而且最終都一定會做到，但途中會困難重重。如果你有幸抽中碧桂園，我認為應沽出，不應買入作為投資，因為依我看，股價已高於資產淨值的3至4倍。如果你實在想買碧桂園，我建議你購買碧桂園的房子，比購買股價過高的股份可能更好。

我已表達對李兆基所謂龍尾股的意見，我對這些股份完全沒興趣，包括富力地產(2777)，但我相信股民只要小心挑選，中資地產股可以帶來很大收穫。